SPD Ortsverein Tübingen

 

Arme Mieter -machen Mieten arm?

Veröffentlicht in Ortsverein

Ein sozialpolitischer Vortrag der Leiterin des Fachbereichs Familie, Schule, Sport und Soziales der Stadt Tübingen und Vorstandsmitglied des Ortsvereins Tübingen zur Wohnraumsituation in Tübingen, Uta Schwarz-Österreicher, bei einer Veranstaltung am 09. Februar 2017  im Rahmen der Vesperkirche.

Arme Mieter – machen Mieten arm?
Vortrag Vesperkirche am 9. Februar 2017
Liebe Gäste der Vesperkirche, im letzten Jahr habe ich mich an dieser Stelle zum Thema Armut in Tübingen geäußert. In diesem Jahr, so hatte Pfarrer Cless gebeten, soll einer der Armutsfaktoren im Fokus stehen: das Thema Wohnen in Tübingen. Nun ist dieses Thema ja kein originäres Thema der Sozialverwaltung. Die schlägt sich in der Regel mit den Folgen des Marktwertes von Wohnungen herum und versucht die folgen zu lindern. Ich habe deshalb für diesen Vortrag die Bauverwaltung um Hilfe angefragt und habe neben dem letzten Wohnraumbericht aus dem Jahr 2014 die Daten für den Erlass einer Zweckentfremdungssatzung für Wohnungsleerstand erhalten. Außerdem habe ich den ersten Armuts- und Reichtumsbericht der Landesregierung B.W. aus 2015 befragt, bezieht mich auf Zahlen der Diakonie Baden Württemberg und auf etliche Zeitungsberichte.

Vorab aber noch eine Bemerkung: Wohnen kommt von der Wortgeschichte her aus dem selben Wortstamm wie „wohlfühlen“ und „Wonne“. Die Ausgangsbedeutung ist nach Kluges Wörterbuch der Deutschen Sprache so etwas wie lieben, schätzen. Ich erzähle das, weil es deutlich macht, wie wichtig der Bereich des Rückzugs und der Gestaltung des Privaten für das Wohlbefinden von Menschen ist, anders herum, wie schwierig, wenn der Bereich des Wohnens problematisch und schwierig ist.

Wie sieht es aus am Wohnungsmarkt?

1. In Tübingen fehlen mittelfristig etwa 7000 Wohnungen

Dass Tübingen eine schöne und attraktive Stadt ist, wissen wir, und spätestens seit der Neujahrsansprache unseres Oberbürgermeisters wissen wir auch, wie die Stadtsoziologen das nennen: Tübingen ist eine Schwarmstadt, alle wollen dorthin und in ein paar andere Städte, für die das auch zutrifft. Das heißt, die Einwohnerzahl nimmt zu. Um ungefähr 1000 Bewohner wächst die Stadt seit 2011 jedes Jahr. Da wir recht konstant sagen können, dass eine Wohnung mit durchschnittlich 2 Personen belegt ist, brauchten wir jährlich 500 neue Wohnungen, allein um diesen Zuwachs zu bewältigen. Dazu kommen ca. 1500 geflüchtete Menschen, für die wir planen.

Der Bestand an Wohnungen in Tübingen ist von 2011 bis 2015 allerdings nicht um 2.500 Wohnungen (5 x 500) gestiegen, sondern lediglich um 1.400 Wohnungen, wobei die Zahlen der Neuschaffungen seit 2013 wieder zurückgehen.

Diese Verknappung bleibt nicht ohne Folgen: Im Zeitraum 2011 bis 2015 sind die
Baulandpreise nach den Zahlen der Universitätsstadt Tübingen um 25% gestiegen. Das Schwäbische Tagblatt berichtete am 13. Dez 2016 von einem Anstieg der Preise für Wohneigentum um 38% in fünf Jahren. Quelle der Daten ist ein Immobilienportal. Im Vergleich der Städte mit bis zu 100.000 Einwohnern liegt Tübingen danach hinter Konstanz auf Platz 2 mit Preisen von 3858 Euro pro Quadratmeter. Und alle sind sich einig: Die Preissteigerungen sind mit darauf zurückzuführen, dass es nicht ausreichend Wohnungen gibt.

Das durchschnittliche Mietpreisniveau stieg in Tübingen von 2011 bis 2015 um
15,3%. Zum Vergleich: Im Landesdurchschnitt sind die Mietpreise in diesem Zeitraum um 6,4 % gestiegen. Die Zahl der Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein ist in den Jahren 2012 bis 2015 um 17% von 384 auf 451 gestiegen, die Anzahl der Wohnungslosen von 94 im Jahr 2012 auf 160 im Jahr 2015, das bedeutet eine Steigerung um ca 70%. Gleichzeitig steigt die Verweildauer in Obdachlosenunterkünften: über 50% der Obdachlosen sind länger als 24 Monate in beschlagnahmten Wohnungen oder anderen Unterkünften. Gesetzlich vorgesehen ist eine Aufenthaltsdauer von länger als 6 Monaten.

Die erste Botschaft dieser kleinen Bestandsaufnahme heißt deshalb: Wir brauchen deutlich mehr Wohnungen in Tübingen. Von mindestens 7000 zusätzlich notwendigen Wohnungen geht die Bauverwaltung aus. Dazu ist es notwendig, neue Baugebiete zu erschließen und nicht lediglich kleine Baufenster im Innenbereich zur Verfügung zu stellen. Wir brauchen die zeitnahe Erschließung des Baugebiets Saiben.

Zusätzliche Wohnungen entstehen derzeit im Bereich Güterbahnhof, insgesamt ca. 570 Wohneinheiten, davon 20% mit einer sozialen Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im Wohnraumprogramm für Geflüchtete entstehen 363 Wohnungen; es ist derzeit abzusehen, dass nicht alle diese Wohnungen für geflüchtete Menschen benötigt werden. Alle diese Wohnungen haben Mieten, die mit Sozialleistungen zu finanzieren sind und auch langfristig eine Mietbindung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete haben werden. Sie werden langfristig dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen.

Das ist gut, reicht aber nicht aus. Andere Maßnahmen wie die Zweckentfremdungssatzung für leerstehenden Wohnraum hatten kaum Erfolg. Die bisher verfolgte Strategie der Innenentwicklung kann den Wohnraumbedarf nicht abdecken. Wir benötigen dringend die Bebauung des letzten zusammenhängenden möglichen Baugebiets in Tübingen: die Bebauung des Saiben. Ich würde mir wünschen, dass sich mehr Menschen mit mehr Nachdruck dafür einsetzen.


2. Wohnraum für einkommensarme Bevölkerungsgruppen

Schon die bereits genannten Zahlen zeigen, dass die unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen von den Entwicklungen des Wohnungsmarktes sehr unterschiedlich betroffen sind. Der Armuts- und Reichtumsbericht des Landes Baden-Württemberg unterscheidet zwischen 3 Einkommensgruppen:

a) den einkommensarmen Haushalten (weniger als 60% des mittleren Haushaltseinkommens)

b) den Haushalten mit mittleren Einkommen (60-200% des mittleren Haushaltseinkommens

c) einkommensreiche Haushalte (mehr als 200% des mittleren Haushaltseinkommens)

Einkommensarme Familien geben nach dieser Studie über
40% ihres Einkommens für die Bereiche Wohnen und Energie aus, selbst bei Familien mit mittleren Einkommen liegt der Prozentsatz bei über 30%. Die Diakonie bezieht sich auf eine Studie von Weeber und Partner, danach geben einkommensgefährdete Haushalte sogar 52,2% ihres Haushaltseinkommens für Wohnkosten aus. Nach der Definition der EU gilt ein Haushalt dann als wohnkostenbelastet, wenn mehr als 40% des verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufgewendet werden müssen. Die Wohnkosten sind entscheidend mit dafür verantwortlich, dass armutsgefährdete Familien mit ihrem Haushaltsbudget nicht hinkommen. Bereits die grundlegenden Bedürfnisse wie Wohnen und Nahrung fressen mehr als 50% des verfügbaren Einkommens auf. Die durchschnittliche Konsumquote von armutsgefährdeten Familien liegt über100%, das heißt, die Differenz musste durch Auflösung von Sparguthaben oder Kredite gedeckt werden.

„Häufig haben Familien Schwierigkeiten, geeigneten Wohnraum zu finden. Aufgrund ihres höheren Bedarfs an Wohnfläche kommt meist nur ein Teil des verfügbaren Wohnraums für sie in Frage. Aufgrund ihres erhöhten Armutsrisikos haben insbesondere Alleinerziehende und kinderreiche Familien oftmals Schwierigkeiten, bezahlbaren Wohnraum zu finden. In einer Studie der Bertelsmann Stiftung (vgl. Heym et al. 2013) wurde das Wohnungsangebot für arme Familien in den 100 einwohnerstärksten Städten Deutschlands untersucht. Die Autoren kommen zu dem Schluss, dass nur 12% der familiengeeigneten Wohnungen für armutsgefährdete Familien finanzierbar sind. In Städten wie Freiburg (1%) Konstanz (1%) aber auch in Stuttgart (2%) ist nur ein sehr geringer Teil der familiengerechten Wohnangebote für Familien mit Armutsrisiko auch bezahlbar.“ (Armuts- und Reichtumsbericht des Landes B.W. S. 457). Es ist nicht davon auszugehen, dass die Zahlen für Tübingen deutlich anders sind als die für die Universitätsstadt Konstanz und Freiburg.

In Tübingen hat die Zahl der obdachlosen Personen, die untergebracht werden müssen, von 2004 bis heute eine rasante Entwicklung genommen. Waren im Jahr 2004 60 Personen unterzubringen, sind es heute 152 Personen, die in 40 Wohnungen und 5 Sammelunterkünften untergebracht sind. Es handelt sich um 71 Einzelpersonen und 28 Familien, darunter 41 Kinder. Es gelingt der Stadt nur in Ausnahmefällen, Personen aus der Wohnungslosigkeit über die Dringlichkeitsliste in „normalen“ Wohnraum zu vermitteln. Konzept der Anschlussunterbringung, wie im Wennfelder Garten, sind deshalb notwendig, machen aber auch nur Sinn, wenn die wohnfähigen Personen anschließend in eine Sozialwohnung umziehen können.


Wo ist eigentlich die soziale Wohnbauförderung geblieben?

Ein bewährtes Instrument zum Ausgleich des Wohnungsmarktes war viele Jahre lang der Soziale Wohnungsbau. Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus war, hat, beginnend mir der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und fortgeführt mit dem Rückzug des Bundes aus der Förderung ein deutlicher Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus stattgefunden. Gab es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen so waren es im Jahr 2001 nur noch 1,8 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren ca. 100.000 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung. In der Vergangenheit wurden etwa ein Drittel sozial und preislich gebundene Wohnungen als Voraussetzung für eine sozial ausgleichende Wohnungspolitik angesehen.

In Baden-Württemberg ist die Mietwohnraumförderung von
694 geförderten Wohneinheiten im Jahr 2006 auf 90 im Jahr 2013 zurückgegangen, insgesamt wurden in den Jahren 2006 bis 2013 2.500 WE gefördert. Damit steht B.W. im Ländervergleich besonders schlecht dar, in Bayern waren es im selben Zeitraum über 12.000 Wohnungen, die gefördert errichtet wurden. Die Zahl der mietpreisgebundenen Wohnungen in Baden-Württemberg nahm vom Jahr 2000 bis zum Jahr 2009 von 177.000 auf 47.000, also um 130.000 WE ab. In Tübingen ist die Zahl der geförderten Wohnungen von knapp 1500 im Jahr 2001 auf 1.088 im Jahr 2013 zurückgegangen (Wohnraumbericht 2014).

Inzwischen sind wohl viele Politiker auf verschiedenen Ebenen davon überzeugt, dass für den sozialen Wohnungsbau wieder mehr getan werden muss. Der Bund hat die Mittel, die er B.W. dafür zukommen lässt, um 65 Mio Euro erhöht. Im Jahr 2017 sollen in Baden-Württemberg wieder 250 Mio Euro für sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehen. Allerdings stockt das Land seine Mittel nicht um 65 Mio auf, sondern „nur“ um 50 Mio. Der Mieterbund reagierte enttäuscht – aus seiner Sicht ist das zu wenig. „Mieterbund-Landeschef Rolf Gaßmann erklärte, dass bald viele ältere Wohnungen aus der Preisbindung fallen – deren Zahl würde durch die neuen Wohnungen, die durch das Programm entstehen, noch nicht einmal ausgeglichen“, Schwäbisches Tagblatt 19.1. 2017. Die zuständige CDU-Politikerin weist Sparvorwürfe zurück – mit dem Geld sollen 11.000 Wohnungen finanziert werden, das sei ausreichend. Die SPD will wohl eine Aufstockung auf 300 Millionen beantragen, das Gesetz soll zum 1. April verabschiedet werden.

Botschaft Nr. 2 heißt: Wir benötigen insbesondere bezahlbaren Wohnraum in Tübingen, das heißt Wohnungen, deren Preis unterhalb der Kostenmiete liegt, die also subventioniert sind. Dazu sollten neue Formen von Gemeinnützigkeit gefunden und ausprobiert werden, etwa Genossenschaften oder Sozialwohnungen mit langfristiger Mietpreisbindung.

3. Die Mischung macht´s

Bei einer sozial gerechten Wohnungspolitik geht es aber nicht allein darum, genügend bezahlbaren Wohnraum bereit zu stellen. Um soziale Ausgrenzung, Ghettobildungen, zu verhindern, brauchen wir durchmischte Nachbarschaften als Orte des sozialen Miteinanders: in den Kindertagesstätten, in den Schulen, in den Stadtteilzentren, beim Sportverein.

Um das zu erreichen, ist es sinnvoll, der Stadtentwicklung Quotierungen zu Grunde zu legen. In Tübingen wird derzeit eine Quote von 25% sozialer Wohnungsbau diskutiert. Mir erscheint das zu wenig. In einem Impulspapier der SPD Baden-Württemberg habe ich folgenden Vorschlag gefunden:

- 40% sozialen Wohnungsbau
- 30% geförderte Eigentumswohnungen
- 30% privat finanzierte Wohnungen.


Botschaft Nr. 3: Wir brauchen gemischte Stadtviertel und Quartiere und eine verlässliche Quotierung des sozialen Wohnungsbaus

3. Zusammenfassung

In Tübingen werden mittelfristig mindestens 7000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Mit etwa 570 Wohnungen am Güterbahnhof und etwa 400 Wohnungen für geflüchtete Menschen entstehen derzeit fast 1000 Wohnungen. Die Wohnprojekte sind so angelegt, dass eine langfristige Nutzung als bezahlbarer Wohnraum für andere Nutzerkreise möglich ist. Da es derzeit so aussieht, als ob tatsächlich weniger Flüchtlinge in Tübingen dauerhaft bleiben werden als gedacht, werden hier vermutlich etliche preisgünstige Wohnungen für die Tübinger Bevölkerung entstehen.

Das ist viel, aber nicht genug. Wir müssen die Planungen weiter treiben und dabei den Standort
Saiben zeitnah einbeziehen.

Wir brauchen insbesondere bezahlbare Wohnungen. Wir brauchen eine neue Form von Gemeinnützigkeit, vor allem Modelle, die eine langfristige Mietpreisbindung vorsehen. Dabei sollten auch Genossenschaftsmodellen unterstützt und gefördert werden, wobei darauf zu achten ist, dass solche Modelle nicht wieder (wie die Baugemeinschaften) den Beziehern von mittleren Einkommen zu Gute kommen.

Nur so kann hoffentlich verhindert werden, dass die Schwarmstadt Tübingen sich auf Kosten der armutsgefährdeten Familien und der von Wohnungslosigkeit bedrohten Menschen weiter entwickelt. Das können wir nicht wollen. Ich hoffe auf eindeutige und eindringliche Forderungen aller politischen Parteien, aber auch der Bürgerschaft, dem Wohnungsbau, vor allem dem Bau von bezahlbarem Wohnraum, die oberste politische Priorität einzuräumen.

 

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